Home » Bouwrecht
Categorie archief: Bouwrecht
Waarschuwingsplicht – 7:754
Samenvatting
De aannemer moet bij het aangaan van de overeenkomst en tijdens het uitvoeren van de overeenkomst de opdrachtgever zo spoedig mogelijk waarschuwen:
- voor onjuistheden in de opdracht (bijvoorbeeld feitelijke onmogelijkheden zoals het laten stomen van iet dat niet gestoomd mag worden),
- voor gebreken van zaken die van de opdrachtgever afkomstig zijn (zoals fouten in plannen, tekeningen etc),
- voor ongeschikte zaken die van de opdrachtgever afkomstig zijn (zoals grond die niet geschikt is voor een bepaald bouwwerk).
Het niet waarschuwen wordt meegenomen bij de verdeling van het risico.
Verdiepend – Waarschuwingsplicht van de aannemer
De aannemer is bij het aangaan en bij het uitvoeren van de overeenkomst verplicht om de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Denk bijvoorbeeld aan een opdracht om een kledingstuk te laten stomen, terwijl dat kledingstuk niet tegen stomen bestand is. In dat geval moet de wasserette u waarschuwen voor deze onjuistheid in de opdracht.
De aannemer is ook verplicht om de opdrachtgever te waarschuwen voor gebreken en ongeschiktheid van zaken die van de opdrachtgever afkomstig zijn. Te denken valt aan de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.
Of de aannemer een onjuistheid, gebrek, enzovoorts daadwerkelijk had moeten ontdekken, hangt af van de deskundigheid die van hem mocht worden verwacht en van de onder de omstandigheden van het geval te vergen zorgvuldigheid. De deskundigheid van een opdrachtgever leidt er niet toe dat de aannemer niet hoeft te waarschuwen. Wel kan de deskundigheid van de opdrachtgever een reden zijn om de schadevergoeding te beperken wegen eigen schuld.
De waarschuwingsplicht is bedoeld om de opdrachtgever in de gelegenheid te stellen om maatregelen te treffen ter voorkoming van schadelijke gevolgen.
Overigens heeft ook een onderaannemer in beginsel een waarschuwingsplicht jegens de hoofdaannemer.
Gevolgen van niet-waarschuwen
- voor de gevolgen van gebreken of ongeschiktheid van zaken en
- voor de gevolgen van fouten of gebreken in plannen et cetera
- Artikel 7:754
- Tekst en Commentaar Bouwrecht
- Kamerstukken II 1992/93, 23 095, nr. 3.
Kostenverhogende omstandigheden – 7:753
Samenvatting
Als er sprake is van een plotse stijging van de kosten – bijvoorbeeld een stijging van de prijs van hout of ijzer – dan is het de vraag wie die extra kosten moet dragen; de aannemer of de opdrachtgever? Als deze kostenstijging niet de schuld is van de aannemer en hij er ook geen rekening mee had moeten houden, dan kunnen die kosten voor rekening van de opdrachtgever komen. Ook als deze kostenstijging het gevolg is van onjuiste gegevens van de opdrachtgever, bijvoorbeeld omdat hij materiaal heeft opgegeven dat niet geschikt is voor de opdracht, dan komen deze kosten voor rekening van de opdrachtgever. Als de aannemer echter niet tijdig heeft gewaarschuwd voor de kostenstijging – en dat is zo spoedig mogelijk na ontdekking- dan heeft hij zijn waarschuwingsplicht geschonden en kunnen de kosten voor rekening van de aannemer komen.
Verdiepend – Kostenverhogende omstandigheden
Als er na het sluiten van de aannemingsovereenkomst kostenverhogende omstandigheden ontstaan of aan het licht komen 1) zonder dat dit aan de aannemer kan worden toegerekend en 2) de aannemer bij het bepalen van de prijs geen rekening had hoeven te houden met de kans op zulke omstandigheden, dan kan de rechter (op vordering van de aannemer) de overeengekomen prijs geheel of gedeeltelijk aan de kostenverhoging kunnen aanpassen.
Waar het om gaat, zijn omstandigheden waarvan het onterecht is om die kosten door de aannemer te laten dragen. Denk bijvoorbeeld aan een plotse prijsstijging van hout, of andere materialen.
Aanpassing door de rechter – twee voorwaarden
Om dit te bereiken, zijn er twee belangrijke elementen waaraan voldaan moet zijn voordat de rechter de prijs mag aanpassen als gevolg van deze – na het sluiten van de overeenkomst ontstaan of aan het licht gekomen – kostenverhogende omstandigheden.
Ten eerste mogen de omstandigheden niet aan de aannemer kunnen worden toegerekend. Dat is ook logisch, want als de kostenverhogende omstandigheden aan de aannemer toe te rekenen zouden zijn, zou het niet rechtvaardig zijn om ook nog de prijs te verhogen.
Ten tweede had de aannemer bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hoeven houden met de kans op deze omstandigheden. Ook dat is logisch, want als de omstandigheden te verwachten waren, dan hadden ze bij de prijs inbegrepen moeten worden.
Let wel, de rechter kan de prijs aanpassen. Hij (of zij) is daar niet toe verplicht. Dat betekent dat het oordeel van de rechter onder meer zal afhangen van de omstandigheden van het geval.
Aanpassing door de aannemer
De aannemer mag de prijs zonder tussenkomst van de rechter aanpassen, als de hogere kosten het gevolg zijn van door de opdrachtgever verschafte onjuiste gegevens, die voor de prijsbepaling van belang zijn. Let wel, als de aannemer vóór het vaststellen van de prijs had had behoren te ontdekken dat de verschafte gegevens onjuist waren, dan mag hij de prijs niet zelfstandig aanpassen zonder tussenkomst van de rechter. Er moet dus daadwerkelijk sprake zijn van onjuiste gegevens die zijn verstrekt door de opdrachtgever en die de aannemer niet had kunnen corrigeren voordat de prijs werd vastgesteld.
Hierbij is van belang dat het niet hoeft te gaan om fouten. Het gaat eenvoudigweg om – bijvoorbeeld – onjuiste gegevens in het bestek van de opdrachtgever. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat de door de opdrachtgever aangegeven hoeveelheden of kwaliteit van bepaalde materialen niet voldoende of niet bruikbaar zijn voor de uitvoering van het werk. In dat geval mag de aannemer de prijs zonder tussenkomst van de rechter aanpassen naar de juiste prijs die behoort bij de correcte materialen.
Let wel, als de aannemer de onjuistheid van de gegevens al had moeten zien voordat hij de prijs berekenden, dan moet hij de kostenverhoging wel voor zijn rekening nemen. De beoordeling hiervan hangt af van de omstandigheden van het geval.
Waarschuwingsplicht aannemer
De aannemer heeft een waarschuwingsplicht. Dit houdt in dat hij zo spoedig mogelijk moet waarschuwen voor de noodzaak van een prijsverhoging. Door die waarschuwing kan de opdrachtgever de prijsverhoging voorkomen door tijdig de overeenkomst op te zeggen (ex artikel 7:764 BW), of door een voorstel te doen tot beperking of vereenvoudiging van het werk.
Bronnen:
- Artikel 7:753 BW
- Tekst en Commentaar Bouwrecht
- Kamerstukken II 1992/93, 23 095
Prijs – 7:752
Samenvatting
Als er geen prijs is bepaald, dan is de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd. Die prijs wordt bepaald aan de hand van de gewoonlijk bedongen prijzen, gangbare prijzen en de gewekte verwachtingen. Als er geen prijs is afgesproken, maar er wel een richtprijs is afgesproken, dan mag die richtprijs met niet meer dan 10% worden overschreden, tenzij de aannemer aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan en hij de opdrachtgever op tijd heeft gewaarschuwd voor de overschrijding van de richtprijs.
Verdiepend – Redelijke prijs
Als de prijs bij het sluiten van de overeenkomst niet is bepaald of slechts een richtprijs is bepaald, dan is de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd. Bij de bepaling van de prijs wordt rekening gehouden met de door de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedongen prijzen en met de door hem ter zake van de vermoedelijke prijs gewekte verwachtingen.
Gewoonlijk bedongen prijzen, gangbare prijzen en door de aannemer gewekte verwachtingen
Bij het bepalen van de redelijke prijs wordt rekening gehouden met de prijzen die de aannemer op het moment van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk voor andere werken bedong. Als deze wijze van bepalen van de gewoonlijke prijs niet wordt aangetoond of buitensporig is, dan kan men onder meer rekening houden met de gangbare prijzen. Als de aannemer bepaalde verwachtingen heeft gewekt, bijvoorbeeld omdat hij een indicatie heeft gegeven, dan spelen die verwachtingen ook een rol. Let wel, het is afhankelijke van de omstandigheden van het geval of en in hoeverre die indicatie door de rechter wordt mee gewogen.
10% overschrijding van de richtprijs, tenzij er tijdig is gewaarschuwd
Als er een richtprijs was bepaald, dan zal deze richtprijs met niet meer dan 10% mogen worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever zo tijdig mogelijk voor de waarschijnlijkheid van een verdere overschrijding heeft gewaarschuwd, om hem de gelegenheid te geven het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen. De aannemer zal binnen de grenzen van het redelijke aan zulke beperking of vereenvoudiging moeten meewerken.
Dit maximum van 10% overschrijding van de richtprijs geldt niet alleen op aannemingen van werk waarbij de (richt)prijs los staat van de bij de overeenkomst geschatte tijdsduur, maar is ook van toepassing op aannemingen van werk waarbij de prijs wèl afhankelijk is gesteld van de bij de overeenkomst geschatte tijdsduur voor de uitvoering van het werk.
Bronnen:
- Artikel 7:752 BW
- Tekst en Commentaar Bouwrecht
- Kamerstukken II 1992/93, 23 095
Onderaanneming – 7:751
Samenvatting
Een aannemer mag werk uitbesteden aan een onderaannemer. Echter, als die onderaannemer een fout heeft gemaakt, dan is de aannemer aansprakelijk. Immers, de overeenkomst van aanneming is tussen de opdrachtgever en de aannemer. Er is geen overeenkomst tussen de opdrachtgever en de onderaannemer. De opdrachtgever kan alleen onder bepaalde omstandigheden de onderaannemer (die de fout heeft gemaakt) aansprakelijk stellen.
Verdiepend – Onderaanneming
De aannemer mag het werk door anderen laten uitvoeren, zolang hijzelf de leiding over het gehele werk houdt.
Slechts ten aanzien van onderdelen mag hij de leiding ook aan anderen overlaten (zoals een onderaannemer). Als een onderdeel wordt uitgevoerd door een onderaannemer, is het echter toch de aannemer die aansprakelijk blijft voor deugdelijke nakoming van de overeenkomst.
Aansprakelijkheid van de onderaannemer
Het is belangrijk om te onthouden dat de onderaannemer alleen een overeenkomst heeft met de aannemer en niet met de onderaannemer. De onderaannemer wordt te werk gezet door de aannemer en heeft dan ook alleen een overeenkomst met de aannemer. Dat betekent dat de opdrachtgever op grond van het contract wèl de aannemer kan aanspreken (met wie hij immers een contract heeft) maar niet de onderaannemer (want daar heeft de opdrachtgever geen contract mee).
In het Nederlandse recht is het zo dat men – kort gezegd – ofwel op basis van een contract iemand kan aanspreken, ofwel op basis van een “onrechtmatige daad“, het wellicht bekende artikel 6:162 BW. Men beroept zich op een onrechtmatige daad als er geen contract is. Bijvoorbeeld als iemand heeft gehandeld in strijd met een wettelijke plicht (bijvoorbeeld te hard rijden) of in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt (hiervan is sprake als er geen wettelijke regeling is, maar de handeling alleen in strijd is met ongeschreven recht).
Nu is het zo dat tekortschieten door de onderaannemer (in zijn overeenkomst met de aannemer) geen onrechtmatige daad oplevert jegens de opdrachtgever. Daarom is het van belang dat de aannemer aansprakelijk blijft voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Echter, de vraag of er een onrechtmatige daad is gepleegd door de onderaannemer jegens de opdrachtgever is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In de jurisprudentie is bepaald dat het onder omstandigheden toch zo kan zijn dat de onderaannemer “bij de uitvoering van het werk mede jegens [eiser] onzorgvuldig te werk is gegaan en aldus heeft gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer jegens [eiser] betaamt.”
HR 20 januari 2012, LJN BT7496; NJ 2012/59 (Wierts/Visseren), onder verwijzing naar HR 24 september 2004, NJ 2008/587 (Vleesmeesters/ALOG).
Conclusie
Als een onderaannemer een fout heeft gemaakt, heeft de opdrachtgever de meeste kans van slagen met een vordering tegen de aannemer en niet tegen de onderaannemer. De vordering tegen de aannemer kan de opdrachtgever eenvoudig baseren op de overeenkomst.
De opdrachtgever kan alleen onder bepaalde omstandigheden de onderaannemer (die de fout heeft gemaakt) aansprakelijk stellen.
Bronnen:
- Artikel 7:751 BW
- Tekst en Commentaar Bouwrecht
- Kamerstukken II 1992/93, 23 095
Wat is “Aanneming van werk in het algemeen” – 7:750
Samenvatting
“Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld.” – artikel 7:750 BW.
Er zijn twee soorten van aanneming van werk. Op de eerste vorm, de aanneming van werk in het algemeen, zijn de algemene regels van toepassing. Op de tweede vorm, de aanneming van werk voor bouw van een eigen woning (dus wanneer u een aannemer aanneemt om uw woning te bouwen) zijn – naast de algemene regels – een aantal extra regels van toepassing.
Let wel, deze regels zijn van regelend recht. Dat betekent dat men kan overeenkomen dat er andere regels van toepassing zijn, zoals de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012), de
- Uniforme administratieve voorwaarden voor geïntegreerde contractvormen 2005 (UAV-GC 2005), of
- De Nieuwe Regeling 2011 – Rechtsverhouding opdrachtgever – architect, ingenieur en adviseur DNR 2011 (DNR 2011). Hierover vindt u meer in één van de andere artikelen.
Verdiepend – Wat is “Aanneming van werk” – 7:750 BW
Kort gezegd zijn er twee soorten aanneming van werk.
Ten eerste is er de overkoepelende “Aanneming van werk in het algemeen“. Op die Aanneming van werk in het algemeen zijn een aantal algemene wettelijke regels van toepassing. Denk onder meer aan regels omtrent kostenverhogende omstandigheden, de waarschuwingsplicht van de aannemer, meerwerk, niet of niet op tijd opleveren, ontbinding, enzovoort. Op ieder van deze onderwerpen zal in een apart artikel worden ingegaan.
De tweede categorie van aanneming van werk, “De bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf“, hierna te noemen “Aanneming van werk voor een eigen woning“, is een subcategorie van de Aanneming van werk in het algemeen. Deze subcategorie ziet op de situatie dat een particulier persoon (dus geen bedrijf) een aannemer de opdracht geeft om een woning te bouwen. Op de regels die van toepassing zijn op de Aanneming bij de bouw van een eigen woning wordt in een andere reeks van artikelen ingegaan.
Definitie van Aanneming van werk
Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld.
Houdt in gedachten dat de tegenprestatie niet per se uit betaling van geld hoeft te bestaan. Als de tegenprestatie echter niet uit geld bestaat, dan zijn de wetsartikelen omtrent aanneming van werk alleen van toepassing, voor zover de aard van de tegenprestatie zich daartegen niet verzet. In dit artikel zal hier verder niet op in worden gegaan, maar mocht u hier vragen over hebben dan kunt u uiteraard een bericht achter laten.
Er moet sprake zijn van de volgende elementen:
Een werk van stoffelijke aard
- Kort gezegd moet het werk tastbaar zijn. Denk aan een woning.
Tot stand brengen en opleveren
- Het werk moet niet alleen tot stand worden gebracht, maar moet ook worden opgeleverd. Daarover meer in een ander artikel.
Buiten dienstbetrekking
- Dit element is van belang, omdat er geen sprake mag zijn van een arbeidsovereenkomst.
Prijs
- Er zijn verschillende manieren om de prijs vast te stellen. Zo kan men een vaste prijs (aanneemsom) overeen komen of juist geen vaste prijs. Een voorbeeld van een overeenkomst waarbij geen vaste prijs is overeengekomen, is een Regieovereenkomst. Een Regieovereenkomst wordt met name gebruikt indien van tevoren niet goed kan worden bepaald welke werkzaamheden moeten worden verricht en heeft met name tot doel om te bewerkstelligen dat al de verrichte werkzaamheden worden vergoed.
Prijs in geld
- Dit kan ook in buitenlandse valuta worden bepaald.
Opdrachtgever
- Er moet een opdrachtgever zijn.
Als aan deze elementen is voldaan, is sprake van Aanneming van werk in het algemeen en zijn in beginsel de regels van Aanneming van werk in het algemeen uit het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
Wel Aanneming van werk, toch andere regels
De regels van Aanneming van werk zijn regelend recht en men mag daar van afwijken door eigen afspraken te maken. Dit kan onder meer door in de algemene voorwaarden op te nemen dat de UAV 2012, UAV-GC2005 of de DNR 2011 van toepassing zijn in de plaats van de regels van het Burgerlijk Wetboek.
Hierover vindt u meer informatie in één van de andere artikelen op deze site.
- UAV 2012 = Uniforme Administratie Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012
- UAV-GC 2005 = Uniforme administratieve voorwaarden voor geïntegreerde contractvormen 2005
- DNR 2011 = De Nieuwe Regeling 2011 – Rechtsverhouding opdrachtgever – architect, ingenieur en adviseur DNR 2011.
Bronnen:
- Artikel 7:750 BW
- Tekst en Commentaar Bouwrecht
- Kamerstukken II 1992/93, 23 095
F.S. Jansen 